La transformación digital y la tecnología blockchain han traído consigo un nuevo paradigma en la inversión y gestión de activos del mundo real. Sin embargo, la tokenización de inmuebles es un campo donde la realidad legal y la narrativa de innovación no siempre coinciden, y es fundamental abordarla con la máxima precisión para evitar falsas expectativas y explicar al empresario —con claridad profesional— cuál es el verdadero alcance de estas soluciones.

¿Qué es la tokenización inmobiliaria en la práctica hoy?

Si bien se habla ampliamente de “tokenizar propiedades”, la realidad jurídica internacional dicta que no se tokeniza la propiedad inscrita del inmueble en la mayoría de los países. Los tokens no suelen representar una cuota directa y legalmente protegida en el Registro de la Propiedad, sino alguno de los siguientes derechos:

• Derechos económicos sobre el inmueble, como rentas, dividendos, plusvalías, repartos ligados a la explotación o venta.
• Préstamos participativos, donde el token da derecho a beneficios derivados de la financiación del activo.
• Acciones o participaciones en una sociedad vehículo (SPV) que es la propietaria legal del inmueble; se tokenizan las participaciones de la empresa, no el inmueble en sí.
• Derechos futuros: En algunos modelos, el token contiene una promesa contractual de acceso a la propiedad futura o preferencia de compra, aunque esto siempre depende de condiciones muy específicas.

Este matiz es crítico para inversores y empresarios: lo que realmente adquieren es una exposición económica o financiera, rara vez una titularidad real inscrita.

¿Por qué no se tokeniza la propiedad inmobiliaria real (todavía)?

Esta dificultad viene dada por la tradición jurídica mundial sobre el derecho registral inmobiliario:

• En jurisdicciones como Japón, España, Alemania, EE. UU. y la mayor parte del mundo, la transmisión de la propiedad real exige documento público, formalización notarial y registro en el sistema estatal, procesos que no están integrados con la blockchain pública o privada.
• El registro de la propiedad es constitutivo: solo surte efectos frente a terceros si está inscrito. Sin integración con blockchain, el token es solo una representación extrarregistral y no protege frente a ventas dobles o fraudes.

Bloomberg o CNBC podrán hablar de la “tokenización” de rascacielos, pero lo relevante —y profesional— es aclarar a qué se refieren exactamente: no a la propiedad registral, sino a rendimientos o participaciones de vehículos societarios.

El caso japonés: MUFG-Osaka y la “tokenización” vista con rigor profesional

La reciente operación de Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) con la adquisición y “tokenización” de un rascacielos de Osaka por unos $681 millones, es paradigmática en este sentido. Veámoslo en detalle:

• El proyecto  tokeniza,  sobre la plataforma Progmat, participaciones económicas o societarias relacionadas con el inmueble.
• Para inversores minoristas, se emiten tokens que dan derechos sobre los beneficios derivados de la explotación del edificio; para institucionales, tokens vinculados a un fondo privado inmobiliario (REIT).
• En ningún momento el inversor minorista adquiere un título de propiedad legalmente inscrito en el registro inmobiliario japonés; lo que tiene es el derecho a una proporción de los beneficios.

Este “aterrizaje a la realidad” es ejemplo de cómo debe comunicarse tecnología a los empresarios: explicando con transparencia lo que ofrece el producto digital y lo que no.

Innovación real: cuando la tokenización sí es propiedad real (el caso Dubái)

Existen, no obstante, pilotos avanzados que buscan integrar la blockchain y el registro de la propiedad. El más destacado está en Emiratos Árabes, concretamente en Dubái:

• Se ha desarrollado un piloto donde, mediante la integración del Departamento de Tierras de Dubái y la Autoridad Reguladora de Activos Virtuales (VARA), la transmisión de un token equivale a la transmisión legal de la propiedad y su registro digital.
• Estos sistemas permiten la “escritura digital” del inmueble y su representación on-chain, logrando que la blockchain sea el registro constitutivo de la propiedad.
• No obstante, esto es experimental y, por el momento, aplicable solo en ese marco muy controlado.

Aun así, el futuro profesional de la tokenización pasa por avanzar en esta línea, alineando tecnología y legalidad.

Retos y oportunidades para el empresario y el sector inmobiliario

Oportunidades que realmente aporta la tokenización (en el marco legal actual)

• Acceso democrático a grandes inversiones antes reservadas a institucionales.
• Mayor liquidez al permitir la compraventa de participaciones económicas en mercados secundarios digitales.
• Eficiencia operativa y menor coste por automatización vía contratos inteligentes.
• Transparencia en la gestión de ingresos, pagos y derechos ligados a la explotación de los inmuebles.
• Potencial para atraer inversión internacional, especialmente en mercados con regulación clara como Japón.

Retos y riesgos fundamentales

• Educación y claridad: Es vital explicar qué derecho adquiere el token-holder y qué limitaciones legales existen, especialmente para evitar malentendidos jurídicos o falsos reclamos de propiedad.
• Seguridad jurídica: Mientras no haya integración con los registros de la propiedad, el inversor tiene más exposición ante fraudes o dobles ventas.
• Liquidez secundaria limitada: Si bien existen mercados secundarios digitales, aún adolecen de baja profundidad y volumen real frente a los mercados tradicionales.
• Fiscalidad a menudo incierta, si bien Japón lidera en clarificar la tributación de estos activos (exención o tipo fijo según condiciones para 2026).

¿Por qué la experiencia compartida entre empresarios es clave para “bajar a tierra” la tokenización?

Aquí es donde el objetivo del World Token Congres cobra sentido: la tecnología blockchain y la tokenización dejan de ser un discurso abstracto cuando un empresario explica a otro —con su propio lenguaje y vivencia— cómo implementó y rentabilizó un modelo de negocio concreto usando estas herramientas.

En el Congreso, se exponen “casos de uso” REALES de todos los sectores de la economía, narrados de primera mano por los protagonistas. Esta transferencia de experiencia es la única forma de superar la barrera de la desconfianza y la complejidad técnica que sienten muchos empresarios hacia blockchain.

La conversación entre empresarios permite entender de verdad:

• Cómo se resuelven los problemas legales y operativos (no solo teóricos).
• Qué expectativas de rentabilidad son realistas.
• Qué limitaciones hay actualmente y cómo pueden evolucionar.
• Cómo adaptar el modelo a cada regulación, contexto y mercado.

El futuro inminente: profesionalización del sector y auténtica convergencia legal-tecnológica

La tendencia global en Japón y el mundo es profesionalizar la oferta de tokenización, diferenciando claramente entre la “digitalización de activos” (exposición económica) y la futura “tokenización de derechos de propiedad reales” cuando los sistemas legales lo permitan.

La integración efectiva entre blockchain y registros públicos se está ensayando en mercados avanzados, mientras que la educación del inversor y empresario profesional se realiza a través de la experiencia práctica narrada y compartida —el sello distintivo de encuentros como el World Token Congress.

Por todo lo anteriormente expuesto, podemos concluir que:

La tokenización inmobiliaria es una realidad con enormes ventajas para democratizar y dinamizar la inversión, SÍ, pero en la práctica actual no sustituye al registro de la propiedad salvo en proyectos piloto muy específicos. El verdadero valor está en su papel como modelo de inversión indirecta, participación en vehículos societarios y derechos económicos, todo ello sustentado por tecnologías seguras, eficientes y transparentes.

Para que llegue la integración total (“token = propiedad inscrita”), es imprescindible la convergencia entre derecho y tecnología, y la mejor palanca para acelerar el entendimiento y la confianza de los empresarios es la transmisión directa de experiencias de éxito, algo que foros internacionales como el World Token Congress ponen en el centro de la conversación.